Questione di Prestazioni... Energetiche. APE, cosa bisogna sapere

Il certificato energetico, ovvero L’ APE - Attestato di prestazione energetica,  (Ex "ACE" Attestato di certificazione

Energetica, prima della pubblicazione del D.L 63/2013) 

è una procedura di valutazione delle prestazioni energetiche di un organismo edilizio, ed in Italia e’ regolamentato dal

d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (attuativo della direttiva 2002/91/CE)

Il certificato, redatto da un tecnico abilitato, attesta l’efficienza ed il rendimento energetico

di un edificio e contiene le raccomandazioni per il miglioramento della prestazione energetica 
dell’involucro edilizio.

A margine di una serie di valutazioni effettuate dopo un attento rilievo dell’ immobile,  si valutano
i consumi e le performance energetiche, individuando le eventuali inefficienze e le criticità dove  intervenire in
caso di ristrutturazione,  per consentire una riduzione di consumi, di emissioni, e garantire  un miglior confort abitativo.
Il documento ha una validità di 10 anni, in assenza di modifiche sostanziali all'immobile ed integrando lil certificato con tutto cio che consente di verificare lo stato operativo degli impianti (allegando quindi il libretto di impianto e l'allegato G/F)   L’obiettivo finale della certificazione energetica,  è quello di contribuire alla riduzione dei consumi del nostro patrimonio immobiliare, che ad oggi  incide per circa il 45% dei  consumi totali di energia dell’UE.
Il metodo di calcolo della prestazione energetica degli edifici tiene conto dei seguenti parametri:
•    Tipologia costruttiva dell’immobile ( murature, infissi, periodo di costruzione, eventuali interventi successivi, distribuzione planimetrica, orientamento, struttura portante, aperture, ventilazione, soleggiamento, etc..)                   
•    Sistemi di generazione del riscaldamento invernale e raffrescamento estivo, energia elettrica, acqua calda sanitaria.
•    Eventuali sistemi adottati per migliorare le performance energetiche (fotovoltaico, eolico, etc..)
Tutto ciò si traduce in un valore determinante, l’ EPI, ed in base a dei parametri prestabiliti dalla legge, il sistema calcola la classe energetica del nostro immobile, in una scala che va dalla classe G (non efficiente) alla Classe A (Efficiente)
Ad oggi in Italia ciirca l' 80% del patrimonio immobiliare in Italia appartiene alla Classe G.
(esempio: un appartamento a Roma di  90 mq costruito fino al 1990, produce un emissione di circa 2500/3000 kg di CO2 all' anno)

L’ APE - Attestato di prestazione energetica, risulta obbligatorio in tutti gli edifici nei seguenti casi:
•      Immobili di nuova costruzione
•    Immobili  soggetti ad intervento edilizio di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione,  al recupero dei sottotetti ,   aumento di cubatura. In caso di modifica anche solo di alcuni eleementi senza una radicale ristrutturazione, ma elementi energeticamente importanti (infissi, sostituazione caldaia etc..) il vecchio APE decade e sarà necessario richiederne uno nuovo.
•    Immobili  oggetto di qualsiasi atto di compravendita, dal 1º luglio 2009 e per i contratti di locazione dal 1º luglio 2010.
L'obbligatorietà è divenuta però effettiva e non derogabile solo dal 29 marzo 2011, col Dlgs n. 28/2011, modificata dalla L. 90/2013 che prevede l'obbligo di allegare entro 45 gg l'APE al contratto o al rogito a pena pesanti sanzioni per le parti.
•    Fruizione delle  detrazioni del 65% sul reddito. l'attestato energetico è parte della documentazione necessaria per ottenere gli sgravi fiscali.
•    Per pubblicizzare annunci immobiliari, in quanto dal 1º gennaio 2012 è divenuto obbligatorio indicare la classe energetica delle unità immobiliari.
•    Per ottenere gli incentivi statali sull'energia prodotta da impianti fotovoltaici; è un allegato obbligatorio ai sensi dell'ar. 7 del DM 7 luglio 2012 per gli impianti installati edifici, che rientrano nel quinto conto energia (entrati in esercizio successivamente al 27 agosto 2012)
Inoltre dal 13 Novembre 2012, data di pubblicazione sulla G.U. del Decreto ministeriale del  22/11/2012, non e' più possibile, autocertificare la classe energetica da parte dei proprietari, in casi di immobile  di classe G, ma sara' comunque necessario richiedere l'APE ad un tecnico abilitato.



Fine

Un Rifugio Alpino a Lumbrein (Svizzera)

Comprare casa. Breve guida all'acquisto.

Acquistare un immobile da sempre rappresenta il punto d'arrivo e nello stesso tempo di partenza per una persona; ma fare la scelta giusta non sempre e' facile.

Trattandosi di un investimento economicamente consistente, bisogna evitare quanto piu' possibile errori di valutazione dettati dalla fretta, o da altre componenti che possono compromettere la nostra vita oltre che il nostro conto in banca.

La prima domanda e' quasi sempre: "Comprare una casa nuova, magari in corso di costruzione, o comprare una casa vecchia e ristrutturarla in base ai propri gusti ed alle proprie esigenze?

In entrambi i casi si hanno pro e contro.

Comprando una casa nuova, magari su carta, si ha la garanzia che l'immobile e' stato costruito rispettando le ultime normative in materia di risparmio energetico e di prevenzione sismica.

Di contro, il prezzo e' spesso il doppio rispetto ad un immobile usato.

Inoltre, se la casa e' in corso di costruzione, a differenza di quanto si possa pensare, la scelta distribuiva degli ambienti, la scelta dei materiali, non e ' quasi mai lasciata alla libera idea di chi compra. 
Spesso il costruttore propone la possibilità di poter modificare alcune cose in base ai gusti dell'acquirente,  tali modifiche vengono però attribuite come extra rispetto al costo pattuito e non sono mai modifiche "low coast", anzi... Il piu' delle volte, pur acquistando una casa nuova/in corso di costruzione ci si deve accontentare delle scelte distributive e materiche del progettista e del costruttore.

Inoltre, comprare una casa non è come comprare una macchina. 
E' una decizione che può avere delle ricadute sui prossimi 20/30 anni della nostra vita.  
Un lasso di tempo in cui può succedere di tutto: nascite, divorzi, opportunità di lavoro in altri stati o in altre città.

Per questo non bisogna focalizzarsi su una zona in particolare solo perché "e' vicina al mio lavoro" ma valutare piuttosto la qualità del tessuto urbano, le strutture (scuole, teatri, cinema, servizi, negozi, ipermercati, parcheggi, qualita' delle strutture, verde, presenza di parchi o verde attrezzato, etc..) 

Tra le mille domande che ci passano per la testa spesso troviamo: 

- Quale casa è la migliore per la mia famiglia, e come lo decido?
- Devo comprare una casa nuova o vecchia da ristrutturare, è importante?
- Posso fare da solo o chiedere consulenza ad un agente immobiliare? meglio affidarmi ad un tecnico? e, nel caso, come sceglierlo? 

- E' meglio per me e per la mia famiglia  vivere in centro, in campagna o in periferia?
- Come posso essere sicuro che la casa che vado a comprare sia in buono stato e che non debba fare costosi interventi di manutenzione appena acquistata?
- Come posso distinguere un quartiere sicuro e pulito da uno malfamato
- Il valore della mia casa aumenterà nel tempo, e se non è così, dove trasferirsi?

Cosa devo verificare comprando un immobile nuovo o su carta?

E' importante in questo caso affidarsi ad un buon intermediario o ancor meglio ad uno studio tecnico in grado di verificare che il costruttore e l'immobile abbiamo tutti i requisiti per "stare tranquilli"

In particolare, soprattutto per un acquisto su "carta" e' importante capire se si tratta di edilizia privata o convenzionata (legge 167) Se il terreno su cui sorge l'immobile quindi e' di proprietà o in concessione per "n" anni (come accade per le 167 appunto)

E' importante verificare anche la "sicurezza economica" del costruttore o della coperativa, la sua solvibilità economico-bancaria, provvedendo ad una serie di visure bancarie e ipotecarie.

Sempre con l'ausilio di un tecnico e' interessante capire anche cosa prevede il piano regolatore per quella specifica zona, in termini di previsioni future relative ai servizi primari e secondari, alla mobilità, alle infrastrutture, per avere quanto meno un idea di come potrebbe diventare il quartiere di li a pochi anni.

E' importante verificare poi che alla consegna dell'immobile, la documentazione rilasciata dal costruttore sia completa.

In particolare dovranno essere prodotti i seguenti documenti:

- Rogito di compravendita

- Planimetria catastale  (verificare la conformità della pianta con lo  stato dei luoghi)

- Visura catastsale

- Attestato di prestazione energetica (APE)

- Eventualmente dichiarazione di conformità degli impianti.

- Certificato di agibilità (o quanto meno la ricevuta della richiesta)

 E se compro una casa "vecchia" e decido di ristrutturarla?

Spesso puo' essere un alternativa per chi decide di risparmiare qualche migliaio di euro o, a parità di costo con il nuovo, fruire di una superficie abitabile maggiore.

E' importante prima di tutto affidarsi anche in questo caso ad un intemediario qualificato o ad uno studio tecnico che provvede a verificare la situazione urbanistico/castastale dell'appartamento che si vuole comprare.

In particolare e' importante sapere: 

- In che anno e' stato costruito l'immobile

- Se e' stato costruito con concessione o abusivamente e poi sanato tramite condono (legge 47/85 e succ.) 

- Verificare se l'immobile' e dotato di certificato di Agibilità e nel caso ci sia un autorimessa, se e' stato rilasciato il Cerificato di Prevenzione Incendi (CPI)

- Fondamentale sapere se sull'immobile gravano ipoteche o pignoramenti (basta fare alcune visure) 
-Verificare che il venditore non abbia debiti nei confronti del condominio. Sarebbe cosa buona farsi rilasciare dall'amministrazione condominiale una dichiarazione dove si evidenzia che non ci sono pendenze, per evitare eventuali contestazioni successive all'acquisto.

- Bisogna inoltre verificare che lo stato della planimetria catastale sia conforme allo stato dei luoghi e se eventualmente siano state apportate modifiche.

- Il venditore in quest'ultimo  caso deve produrre tutti gli elaborati che le hanno autorizzato le modifiche  dette  (Dia, Scia, Cila, Condono, etc...) 

Considerare con l'ausilio del proprio tecnico e di una impresa edile specializzata, la quantità ed il costo dei lavori da fare se si vuole ristrutturare la casa.

Spesso non si considerano in fase preliminare i costi reali, ed il rischio e' oltrepassare facilmente il budget prefissato con il risultato di spendere molto di piu rispetto ad un immobile di pari livello/superficie ma "nuovo". 

Anche in questo caso, insieme all'atto di compravendita si dovranno produrre dei documenti fondamentali, ecco quali:

- Planimetria catastale (rilasciata dal catasto) 
- Visura catastale (verificare l'appartenenza della uiu alla categoria "A" (A/2, A/3, etc...)

- Dichiarazione di conformità della planimetria allo stato dei luoghi a firma di un tecnico.

- Attestato di prestazione energetica (APE)

- Libretto impianto di riscaldamento.
- Copia della concessione edilizia (o della concessione in sanatoria rilasciata dall'Uff. Condono se immobile e' oggetto di condono ai sensi della 47/85  successive)

- Eventuali documenti comprovanti modifiche fatte nel corso del tempo sull'immobile (Dia, Scia, etc...)
- Copia del certificato di agibilità. 

In assenza di Agibilità il notaio dovrà aggiungere una dichiarazione delle parti, d'accordo, dove il venditore/acquirente si impegnano  a procedere alla richiesta. 

L'assenza di alcuni di questi documenti (ad esempio la conformità catastale)  possono compromettere il buon esito e la validità del rogito

In fine e' sempre bene ricordare che l'acquisto di un appartamento o di un immobile qualsiasi, prevede una serie di adempimenti economici e fiscali extra oltre al vero e proprio costo della casa.

In particolare di pagano le imposte ipotecarie e catastali, oltre alle spese dovute al Notaio.

Inoltre, se ci si affida ad un agenzia, si va incontro ad un costo aggiuntivo variabile tra il 2% ed il 5% del valore dell'immobile (commissione agenzia)

Stesso discorso se ci si affida ad un professionista o ad uno studio tecnico. Ovviamente i costi in quest'ultimo caso sono da verificare in base ad ogni singolo caso e in base al lavoro svolto dal tecnico incaricato.
Per chi volesse approfondire il tema delle imposte sull'acquisto/vendita/affitto della casa, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato un comodo vademecum scaricabile qui: 

 

Fine

 Benvenuti nel nuovo Blog di C+F Engineering! 

C+F Engineering è uno studio giovane che opera nel campo della progettazione architettonica, dell' interior design, della consulenza urbanistica, catastale e real estate, fornendo servizi integrati per l'architettura e l'ingegneria  a Roma.
Grazie all'unione di 2 professionisti  con diverse esperienze acquisite negli anni nel settore, ed alla collaborazione con altri professionisti associati, combina esperienza e competenza per fornire soluzioni innovative ai propri clienti guidandoli in tutte le fasi; dall'acquisto dell'immobile al progetto di ristrutturazione. Dalla direzione lavori, alla scelta delle soluzioni materiche e spaziali. Dalla redazione e l'espletamento di tutte pratiche autorizzative, fino  alla scelta dei dettagli, sempre nel rispetto del budget prefissato e delle soluzioni tecniche migliori. C+F inoltre, lavora in tutti quei segmenti che ruotano intorno al processo progettuale ed edilizio, in termini di restauro e risanamento conservativo, recupero architettonico, consolidamenti, con particolare attenzione alle tecniche di progettazione architettonica sostenibile.
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