Comprare casa. Breve guida all'acquisto.

Acquistare un immobile da sempre rappresenta il punto d'arrivo e nello stesso tempo di partenza per una persona; ma fare la scelta giusta non sempre e' facile.

Trattandosi di un investimento economicamente consistente, bisogna evitare quanto piu' possibile errori di valutazione dettati dalla fretta, o da altre componenti che possono compromettere la nostra vita oltre che il nostro conto in banca.

La prima domanda e' quasi sempre: "Comprare una casa nuova, magari in corso di costruzione, o comprare una casa vecchia e ristrutturarla in base ai propri gusti ed alle proprie esigenze?

In entrambi i casi si hanno pro e contro.

Comprando una casa nuova, magari su carta, si ha la garanzia che l'immobile e' stato costruito rispettando le ultime normative in materia di risparmio energetico e di prevenzione sismica.

Di contro, il prezzo e' spesso il doppio rispetto ad un immobile usato.

Inoltre, se la casa e' in corso di costruzione, a differenza di quanto si possa pensare, la scelta distribuiva degli ambienti, la scelta dei materiali, non e ' quasi mai lasciata alla libera idea di chi compra. 
Spesso il costruttore propone la possibilità di poter modificare alcune cose in base ai gusti dell'acquirente,  tali modifiche vengono però attribuite come extra rispetto al costo pattuito e non sono mai modifiche "low coast", anzi... Il piu' delle volte, pur acquistando una casa nuova/in corso di costruzione ci si deve accontentare delle scelte distributive e materiche del progettista e del costruttore.

Inoltre, comprare una casa non è come comprare una macchina. 
E' una decizione che può avere delle ricadute sui prossimi 20/30 anni della nostra vita.  
Un lasso di tempo in cui può succedere di tutto: nascite, divorzi, opportunità di lavoro in altri stati o in altre città.

Per questo non bisogna focalizzarsi su una zona in particolare solo perché "e' vicina al mio lavoro" ma valutare piuttosto la qualità del tessuto urbano, le strutture (scuole, teatri, cinema, servizi, negozi, ipermercati, parcheggi, qualita' delle strutture, verde, presenza di parchi o verde attrezzato, etc..) 

Tra le mille domande che ci passano per la testa spesso troviamo: 

- Quale casa è la migliore per la mia famiglia, e come lo decido?
- Devo comprare una casa nuova o vecchia da ristrutturare, è importante?
- Posso fare da solo o chiedere consulenza ad un agente immobiliare? meglio affidarmi ad un tecnico? e, nel caso, come sceglierlo? 

- E' meglio per me e per la mia famiglia  vivere in centro, in campagna o in periferia?
- Come posso essere sicuro che la casa che vado a comprare sia in buono stato e che non debba fare costosi interventi di manutenzione appena acquistata?
- Come posso distinguere un quartiere sicuro e pulito da uno malfamato
- Il valore della mia casa aumenterà nel tempo, e se non è così, dove trasferirsi?

Cosa devo verificare comprando un immobile nuovo o su carta?

E' importante in questo caso affidarsi ad un buon intermediario o ancor meglio ad uno studio tecnico in grado di verificare che il costruttore e l'immobile abbiamo tutti i requisiti per "stare tranquilli"

In particolare, soprattutto per un acquisto su "carta" e' importante capire se si tratta di edilizia privata o convenzionata (legge 167) Se il terreno su cui sorge l'immobile quindi e' di proprietà o in concessione per "n" anni (come accade per le 167 appunto)

E' importante verificare anche la "sicurezza economica" del costruttore o della coperativa, la sua solvibilità economico-bancaria, provvedendo ad una serie di visure bancarie e ipotecarie.

Sempre con l'ausilio di un tecnico e' interessante capire anche cosa prevede il piano regolatore per quella specifica zona, in termini di previsioni future relative ai servizi primari e secondari, alla mobilità, alle infrastrutture, per avere quanto meno un idea di come potrebbe diventare il quartiere di li a pochi anni.

E' importante verificare poi che alla consegna dell'immobile, la documentazione rilasciata dal costruttore sia completa.

In particolare dovranno essere prodotti i seguenti documenti:

- Rogito di compravendita

- Planimetria catastale  (verificare la conformità della pianta con lo  stato dei luoghi)

- Visura catastsale

- Attestato di prestazione energetica (APE)

- Eventualmente dichiarazione di conformità degli impianti.

- Certificato di agibilità (o quanto meno la ricevuta della richiesta)

 E se compro una casa "vecchia" e decido di ristrutturarla?

Spesso puo' essere un alternativa per chi decide di risparmiare qualche migliaio di euro o, a parità di costo con il nuovo, fruire di una superficie abitabile maggiore.

E' importante prima di tutto affidarsi anche in questo caso ad un intemediario qualificato o ad uno studio tecnico che provvede a verificare la situazione urbanistico/castastale dell'appartamento che si vuole comprare.

In particolare e' importante sapere: 

- In che anno e' stato costruito l'immobile

- Se e' stato costruito con concessione o abusivamente e poi sanato tramite condono (legge 47/85 e succ.) 

- Verificare se l'immobile' e dotato di certificato di Agibilità e nel caso ci sia un autorimessa, se e' stato rilasciato il Cerificato di Prevenzione Incendi (CPI)

- Fondamentale sapere se sull'immobile gravano ipoteche o pignoramenti (basta fare alcune visure) 
-Verificare che il venditore non abbia debiti nei confronti del condominio. Sarebbe cosa buona farsi rilasciare dall'amministrazione condominiale una dichiarazione dove si evidenzia che non ci sono pendenze, per evitare eventuali contestazioni successive all'acquisto.

- Bisogna inoltre verificare che lo stato della planimetria catastale sia conforme allo stato dei luoghi e se eventualmente siano state apportate modifiche.

- Il venditore in quest'ultimo  caso deve produrre tutti gli elaborati che le hanno autorizzato le modifiche  dette  (Dia, Scia, Cila, Condono, etc...) 

Considerare con l'ausilio del proprio tecnico e di una impresa edile specializzata, la quantità ed il costo dei lavori da fare se si vuole ristrutturare la casa.

Spesso non si considerano in fase preliminare i costi reali, ed il rischio e' oltrepassare facilmente il budget prefissato con il risultato di spendere molto di piu rispetto ad un immobile di pari livello/superficie ma "nuovo". 

Anche in questo caso, insieme all'atto di compravendita si dovranno produrre dei documenti fondamentali, ecco quali:

- Planimetria catastale (rilasciata dal catasto) 
- Visura catastale (verificare l'appartenenza della uiu alla categoria "A" (A/2, A/3, etc...)

- Dichiarazione di conformità della planimetria allo stato dei luoghi a firma di un tecnico.

- Attestato di prestazione energetica (APE)

- Libretto impianto di riscaldamento.
- Copia della concessione edilizia (o della concessione in sanatoria rilasciata dall'Uff. Condono se immobile e' oggetto di condono ai sensi della 47/85  successive)

- Eventuali documenti comprovanti modifiche fatte nel corso del tempo sull'immobile (Dia, Scia, etc...)
- Copia del certificato di agibilità. 

In assenza di Agibilità il notaio dovrà aggiungere una dichiarazione delle parti, d'accordo, dove il venditore/acquirente si impegnano  a procedere alla richiesta. 

L'assenza di alcuni di questi documenti (ad esempio la conformità catastale)  possono compromettere il buon esito e la validità del rogito

In fine e' sempre bene ricordare che l'acquisto di un appartamento o di un immobile qualsiasi, prevede una serie di adempimenti economici e fiscali extra oltre al vero e proprio costo della casa.

In particolare di pagano le imposte ipotecarie e catastali, oltre alle spese dovute al Notaio.

Inoltre, se ci si affida ad un agenzia, si va incontro ad un costo aggiuntivo variabile tra il 2% ed il 5% del valore dell'immobile (commissione agenzia)

Stesso discorso se ci si affida ad un professionista o ad uno studio tecnico. Ovviamente i costi in quest'ultimo caso sono da verificare in base ad ogni singolo caso e in base al lavoro svolto dal tecnico incaricato.
Per chi volesse approfondire il tema delle imposte sull'acquisto/vendita/affitto della casa, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato un comodo vademecum scaricabile qui: 

 

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